¿Qué tomar en cuenta antes de invertir en inmuebles en Perú?

Según datos del BCR, el sector construcción se dinamiza por lo que sería una buena oportunidad para invertir este año. Durante el primer trimestre de este año, el sector construcción creció 5.1%, debido al buen desempeño de la inversión pública, de acuerdo con información del Banco Central de Reserva.  Cabe

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Según datos del BCR, el sector construcción se dinamiza por lo que sería una buena oportunidad para invertir este año.

Durante el primer trimestre de este año, el sector construcción creció 5.1%, debido al buen desempeño de la inversión pública, de acuerdo con información del Banco Central de Reserva. 

Cabe anotar que este impulso del sector se sustentó en el consumo interno de cemento, que se expandió 5% entre enero y marzo, además del avance de obras que creció 6.1% en el período de análisis.

Y si bien es cierto que actualmente, en el sistema financiero y en el mercado de capitales ofrecen una amplia gama de inversión,  que van desde productos con un riesgo muy bajo (cuentas de ahorro y depósitos a plazo) hasta las más arriesgadas (renta variable y derivados financieros), lo cierto es que estos instrumentos son sensibles a variables del mercado como tipo de cambio, tasas de interés, inflación, etc.  lo que podría afectar seriamente el patrimonio de los inversionistas.

La buena noticia es que actualmente existen en el Perú distintas formas de invertir en el sector inmobiliario, muchas de ellas desconocidas para buena parte de los hogares peruanos con capacidad de ahorro.

Alternativas de inversión

Una alternativa de inversión es el sector inmobiliario donde la forma más directa consiste en construir un inmueble y alquilarlo o venderlo; sin embargo, esta modalidad implica tener un amplio conocimiento del sector y no solamente de los aspectos técnicos, sino también aspectos comerciales, legales, etc.

Pero si no se cuenta con el expertise necesario, otra opción es destinar fondos para financiar a desarrolladores que tienen la experiencia y trayectoria suficiente, pero que no cuentan con los fondos necesarios para un determinado proyecto y no pueden o no quieren trabajar con los bancos.

En estos casos, el aporte puede ser como deuda o como patrimonio (equity). En el primer caso, existe la garantía de un pago fijo, a través de una hipoteca, mientras que, en el segundo caso, el pago depende del éxito del proyecto, lo que implica un mayor riesgo y la posibilidad de obtener mayores retornos.

Compra de inmuebles

Otra vía bastante común de invertir en el sector construcción es la compra de inmuebles ya construidos para luego venderlos a un mayor precio en el futuro, o alquilarlos y de esta forma generar un ingreso pasivo.

Aquí no se necesita un alto grado de know how técnico; la principal desventaja radicaría en la falta de liquidez, o potenciales problemas con los inquilinos, dada una regulación peruana imperfecta al respecto.

Las alternativas descritas hasta ahora tendrían un inconveniente en común, que es la falta de diversificación dentro de la categoría. Ante esta situación, se dispone de los fondos de inversión inmobiliarios, de los cuales existen varios tipos y modalidades:

FIRBI (Fondo de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles): se caracterizan por destinar la inversión a la adquisición y/o construcción de una cartera de inmuebles para luego alquilarlos, con la finalidad proporcionar una renta periódica y estable a sus partícipes.

FIBRA (Fideicomiso para Inversión en Renta de Bienes Raíces): es el que adopta muchas de las características de los FIRBI; sin embargo, por ser fideicomisos de titulación, resultan más familiares para inversionistas extranjeros, quienes lo asocian rápidamente con los populares REIT americanos (Real Estate Investment Trust).

Capital Preferente: se caracteriza por la transferencia de bienes inmuebles (con un alto descuento sobre su valor original) del desarrollador del proyecto (constructora) a aquellos que brinden los fondos para el desarrollo del proyecto, en caso la constructora no honre el esquema de pagos definido inicialmente.

MBS (mortgage-backed securities): llamados bonos de titulización hipotecaria, son activos, al igual que los instrumentos de renta fija, que pagan un interés periódico, el cual está respaldado por los flujos de caja provenientes de una cartera de hipotecas.

Vía: semanaeconomica.com

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